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Haftung des Immobilienkäufers für Rückstände des Verkäufers?

Was ursprünglich als Altersvorsorge und stetige Steuerersparnis-Möglichkeit gedacht war, entwickelte sich zum persönlichen familiären Alptraum für Familie K. aus Berlin, die hier als typisches Beispiel für den zugrunde liegenden Sachverhalt dient. Hintergrund war, dass auf Grund falscher Versprechungen und sich nicht erfüllenden Renditeerwartungen der Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage sich im Nachhinein als ruinös erwies.

Da die damalige Verkäufer-Firma bereits Insolvent war und die Angehörigen des falsch beratenden Immobilienvertriebes nicht mehr haftbar gemacht werden konnten, war eine Klage auf Schadensersatz und Rückabwicklung für Familie K. in weite Ferne gerückt. Da die Kreditraten das Vermögen der Familie K. schnell aufgebraucht hatten, war man nicht mehr in der Lage, die monatlich fälligen Wohngelder an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Es entstand ein erheblicher Rückstand. In ihrer Verzweiflung versuchte Familie K, die Immobilie zu verkaufen, jedoch droht dort auch der nächste Schock. Ein seriöser Immobilienmakler teilte mit, dass die Immobilie nur zu etwas mehr als dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis auf dem freien Markt einen Erwerber finden würde, sie waren Opfer einer zu teuer erworbenen Immobilie. Früher nannte man so etwas auch „Schrottimmobilie“.

Darüber hinaus war klar, dass wohl kaum ein Erwerber Willens wäre die erheblichen Wohngeldrückstände der Familie K. zu übernehmen.

Insolvenzverfahren des Verkäufers - WEG wendet sich an den Käufer

Später wurden dann zusätzlich zu dem erlittenen Unglück über das Vermögen der Familie K. ein Insolvenzverfahren eröffnet. Die Immobilie wurde letztendlich von einem sogenannten „Schnäppchenjäger“ erworben, der die Immobilie zu einem Bruchteil des Marktpreises erwerben konnte. Nunmehr versucht die Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen den Erwerber die Zwangsvollstreckung wegen der ausstehenden Hausgeld- bzw. Wohngeldrückstände der Familie K. zu betreiben. Dem schub der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr einen Riegel vor, weil ausstehende Wohngelder nicht durch Zwangsvollstreckung in das Immobilienvermögen getilgt werden können. Die Wohnungseigentümergemeinschaft dürfte also nicht in das Wohnungseigentum des Erwerbers vollstrecken.

Was bedeutet dies für Erwerber von Eigentumswohnungen?

Erwerber von Eigentumswohnungen, welche ursprünglich im Rahmen von sogenannten Kapitalanlage – Modellen verkauft worden sind, müssen nicht länger befürchten, im Nachhinein von einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin im Rahmen einer gegen das erworbene Immobilieneigentum gerichteten Zwangsvollstreckung in Anspruch genommen zu werden.

Insoweit ist dies ein vom Bundesgerichtshof festgelegter Vollstreckungsschutz der das frisch erworbene Eigentum schützt.

Allerdings bleibt es beim Verkauf dabei, dass im Allgemeinen die Wohnungseigentümergemeinschaft eine sogenannte Unbedenklichkeitserklärung abgeben muss. Das bedeutet, dass bestätigen werden muss, dass keinerlei Wohngeldrückstände bestehen. Im Einzelfall kann jedoch hier im Sinne eines schnellen Verkaufs in Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft verzichtet werden.

Dann muss aber die Rechtslage klar sein.

Die Rechtsprechung des BGH hat für Klarstellung gesorgt.

Rechtsanwalt Kim Oliver Klevenhagen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB in Berlin meint dazu:

„Der BGH hat seit 2013 Klarheit geschaffen für sogenannte Dritterwerber. Diese müssen nicht befürchten, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beitreibung ihrer Ausstände in das frisch erworbene Wohnungseigentum pfändet. Der BGH hat also dafür gesorgt, dass Rechtssicherheit besteht. Die von uns vertretenen Geschädigten Anleger haben deshalb eine größere Chance, auch bei ungünstigen Verkaufsprognosen Erwerber zu finden. Dies kann helfen, die größte Finanznot und die ohnehin schon angespannte Situation für die Betroffenen und ihren Familien zu lindern.“

Allerdings dürfte ein Verkauf der Immobilie auch für geschädigte Erwerber von sogenannten oder ehemaligen „Schrottimmobilien“ nur die „halbe Miete“ sein. Häufig verbleiben nämlich auch nach dem Verkauf einer Immobilie bei der finanzierenden Bank erhebliche Restschulden, wenn die in den letzten Jahren erfolgten Steigerungen der Grundstückspreise den Verlust nicht kompensieren konnten.

Geschicktes Verhandeln kann stabilisieren

„Hier gilt es dann, auf dem Verhandlungswege eine vernünftige Lösung mit der Bank zu erreichen. Dies kann im Einzelfall sogar bedeuten, dass die Bank die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung deutlich reduziert oder sogar darauf verzichtet. Es kann sich lohnen, hier nicht den konfrontativen Weg mit der Bank einzuschlagen, sondern auf dem Verhandlungswege ein erträgliches Ergebnis zu erzielen. Dem gegenüber haben Prozesse gegen Banken wegen veränderter rechtlicher Voraussetzungen eine deutlich ungünstigere Erfolgsprognose zudem dauern sie lang und werden von Seiten der Bank aller Erfahrungen nach mit äußerster Härte und Beharrlichkeit geführt“, sagt Rechtsanwalt Klevenhagen, der seit Jahren geschädigte Erwerber von fehlgeschlagenen Kapitalanlagen – Immobilien vertritt, und auch die Verhandlungen mit den finanzierenden Banken führt.

Für Rückfragen, fairen Rat und zur Einschätzung des Sachverhaltes stehen die AdvoAdvice mbB gerne unter 030-421 000 40 oder info@advoadvice.de zur Verfügung.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und geben Ihnen gerne eine kostenfreie, verständliche und für Sie nachvollziehbare Ersteinschätzung damit Sie wissen, wo Sie rechtlich stehen. Dann können wir gemeinsam entscheiden, ob und wie eine anwaltliche Begleitung erfolgversprechend und vor allem für Sie wirtschaftlich sinnvoll wäre.

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- 12. January 2019 :: Kim Oliver Klevenhagen

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