Ein Immobilienkauf ist eine wichtige Entscheidung, die für die meisten Erwerber eine Lebensentscheidung, zumindest aber eine wirtschaftlich sehr hohe Bedeutung hat. Meist ist dies mit einer großen finanziellen Belastung verbunden ist, sei es beim Eigenkapital oder weil man eine langjährige Finanzierung bei einer Bank aufnehmen muss.
Ein wesentlicher Bestandteil jedes Immobilienkaufvertrags ist die Gewährleistung für Sachmängel. Diese Klausel gibt dem Käufer das Recht, bestimmte Ansprüche geltend zu machen, falls es bei der Immobilie Mängel gibt, die ihren Wert beeinträchtigen.
In Deutschland ist die Sachmängelgewährleistung ein wichtiger Bestandteil jedes Immobilienkaufvertrags. Sie regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien im Falle von Sachmängeln an der Immobilie. Die meisten Immobilienkaufverträge enthalten eine Standardklausel, die die Regelungen der Sachmängelgewährleistung enthält.
Daher ist es wichtig, dass der Käufer die Immobilie in einem guten, zumindest aber ihm vollständig bekannten Zustand erwirbt und dass alle vertraglich vereinbarten Bedingungen eingehalten werden. Doch was passiert, wenn sich nach dem Kauf versteckte Mängel zeigen, die vorher nicht sichtbar waren? Kann in diesem Fall kann der Käufer eine Kaufpreisminderung fordern?
Was ist ein versteckter Mangel?
Versteckte Mängel sind Mängel, die bei einer ordnungsgemäßen Besichtigung nicht sichtbar, bzw. nicht durch eigene Kenntnisnahme bei einer vorherigen Besichtigung erkennbar sind. Dies können zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden an der Immobilie, ein undichtes Dach oder andere strukturelle Problematiken sein, die der bisherige Eigentümer oder Nutzer der Immobilie kennt oder hätte erkennen können. Daher ist es wichtig, dass der Verkäufer die Immobilie gründlich inspiziert, um solche Mängel zu erkennen und sie dem Käufer mitzuteilen.
Wann kann eine Kaufpreisminderung gefordert werden?
Wenn ein versteckter Mangel vorliegt, kann der Käufer bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen eine Kaufpreisminderung fordern, wenn er innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels den Verkäufer darauf hingewiesen hat. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Wertverlust, der durch den Mangel verursacht wird.
Wie berechne ich die Höhe der Kaufpreisminderung?
Die Höhe der Kaufpreisminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Alter der Immobilie, dem Grad des Mangels und dem Wertverlust, der durch den Mangel verursacht wird. In manchen Fällen kann eine unabhängige Bewertung durchgeführt werden, um die Höhe der Minderung zu bestimmen. Gegebenenfalls können auch die voraussichtlichen Kosten einer Mängelbeseitigung bei der Berechnung eines Minderungsanspruches oder eines Schadenersatzes eingebunden werden.
Kann sich der Verkäufer gegen eine Kaufpreisminderung wehren?
Ja, der Verkäufer wird sich in den meisten Fällen gegen eine nachträgliche Kaufpreisminderung wehren, weil er allein schon wegen den in Immobilienkaufverträgen regelmäßig Regelungen zur Sachmängelgewährleistung eine Aufklärungspflicht bei vorhandenen, bekannten Mängeln hat und ihm deshalb der Vorwurf gemacht werden könnte, dass er ggf. eine vorsätzliche oder zumindest grob fahrlässige Täuschung gegenüber dem Käufer der Immobilie begangen hat. In dieser Konstellation sollten zur Klärung und Regelung der Angelegenheit einen Rechtsanwalt konsultieren, der bei der Durchsetzung seiner Ansprüche hilft.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Sachmängelgewährleistung nicht für alle Mängel gilt. Einige Mängel, wie zum Beispiel bauliche Mängel, sind von der Sachmängelgewährleistung ausgenommen, sofern sie bei Übergabe bereits vorhanden waren und dem Käufer bekannt waren oder bekannt sein mussten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es im Bereich des Vertragsrechts bei Immobilienkaufverträgen sehr komplexe und wirtschaftlich bedeutende Fallkonstellationen und es viele Fallstricke zu beachten gibt.
Rechtsrat und Begleitung durch einen Rechtsanwalt
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen der Rechtsanwaltskanzlei AdvoAdvice aus Berlin rät deshalb: „Aufgrund der Komplexität dieses Themas sollte man nicht ohne eine gute Beratung beim Rechtsanwalt in eine Auseinandersetzung bei Immobilienkaufvertragen einsteigen. Nur mit einer guten anwaltlichen Beratung lässt sich eine erfolgversprechende Strategie und deren Durchsetzung erarbeiten. Dazu sollte man frühzeitig nach Erkennen der Problematik ansetzen.“
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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen berät Sie gerne zu Ihren rechtlichen Möglichkeiten und gibt Ihnen gerne eine kostenfreie, verständliche und für Sie nachvollziehbare Ersteinschätzung damit Sie wissen, wo Sie rechtlich stehen. Dann können wir gemeinsam entscheiden, ob und wie eine anwaltliche Begleitung erfolgversprechend und vor allem für Sie wirtschaftlich sinnvoll wäre.
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