Ein gegen die Offenbarungspflichten verschwiegener Marderbefall gegenüber dem Käufer einer Immobilie kann zur Schadenersatzpflicht führen. Aber muss ein Immobilienverkäufer auch wirklich über Jahre zurückliegende Marderschäden aufklären?
Stellen Immobilienkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages erhebliche Mängel an der Immobilie fest, so können sie unter Umständen Schadenersatzansprüche nach § 280 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gegenüber dem Verkäufer geltend machen.
So hatte auch das Oberlandesgericht Hamm über einen Schadensfall im Zusammenhang mit einem Marderbefall zu entscheiden und stellte in seinem aktuellen Urteil vom 13.02.2017, Az. 22 U 104/16, klar: *„Ein beim Verkauf mehr als 6 Jahre zurückliegender Marderbefall stellt keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel gem. § 434 Abs.1 S.2 Nr.2 BGB dar.“*
Grundsätzlich gilt allerdings, dass ein Marderbefall einen Sachmangel im Sinne des § 434 Absatz 1 Satz 2 Nr.2 BGB darstellt, da die Ist- von der Sollbeschaffenheit der Immobilie abweicht. Schließlich bedeutet dies für den Käufer, dass er bei einem akuten Marderbefall Maßnahmen zur Vertreibung des Tiers sowie für die Verhinderung des weiteren Verbleibs des Marders in der Immobilie ergreifen muss, die er unter normalen Umständen beim Immobilienerwerb nicht zu erwarten gehabt hätte.
Allerdings machte das OLG Hamm auch deutlich, dass eine Regel „einmal Marder- immer Marder“ nicht gelten kann.
In dem konkreten Fall gab es bereits vor 6 Jahren einmal eine Einnistung eines Marders, woraufhin die Wohnungseigentümergemeinschaft immer wieder professionelle Marderabwehrmaßnahmen ergriff. Das OLG Hamm lehnte daher eine Offenbarungspflicht ab und verneinte auch die Geltung einer allgemeinen Vermutung, dass ein Marder nach so vielen Jahren wieder an den Ort der ehemaligen Einnistung zurückkehren würde.
Entscheidend für einen Käufer in solchen und auch anderen Fällen des Schädlingsbefalls von Immobilien ist, dass er die Beweislast für die zum Vertragsschluss vorliegende positive Kenntnis vom Befall beim Verkäufer trägt. Im Rahmen eines streitigen Verfahrens vor Gericht kann hierzu die Einholung eines Sachverständigengutachtens weitere Erkenntnisse liefern.
Betroffenen von solchen baulichen Mängeln ist zu raten, sich an einen spezialisierten Rechtsanwalt zu wenden, um mit diesem über den rechtlichen Weg in seinem Fall zu beratschlagen. Hierzu bieten die Experten der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB unter 030-921 000 40 eine kostenlose Erstberatung.
