Es erreichen uns immer mehr Anfragen, ob wir im Fall eines Kaufs einer fremdvermieteten Kapitalanlage-Immobilie, bei der sich im Nachhinein der Kaufpreis im Vergleich zu den Marktgegebenheiten als viel zu hoch erwiesen hat, helfen können.
Die veränderten Bedingungen und Konditionen auf dem Geldmarkt mit den stetigen Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) sorgen nicht nur bei der Frage der Finanzierbarkeit der Anschlussfinanzierungen für Sorgen bei vielen Eigentümern, die in der Hoffnung auf eine stetige Rendite, eine stabile, verlässliche Altersvorsorge oder zur Verringerung der Steuerlast zum Erwerb einen langfristigen Darlehensvertrag mit einer Bank abgeschlossen haben.
Mit dem Kauf von Immobilien wollen Anleger einen stabilen und sicheren Vermögenswert für die Zukunft schaffen. Dazu investierten sie das lang ersparte Geld häufig in Immobilien, weil diese mit Ihrer Bausubstanz einen nachhaltigen und sicheren Vermögenswert darstellen und von den Schwankungen auf dem internationalen Geldmarkt nicht unmittelbar berührt werden.
Diese Bausubstanz sollte jedoch ihr Geld wert sein, über die Jahre stabil bleiben und durch Mieteinnahmen regelmäßige Einnahmen erwirtschaften, die den Kaufpreis wieder einspielen sowie darüber hinaus eine wirtschaftlich sinnvolle Rendite erzielen. Gleiches gilt für das Eigenheim, was einen stabilen und realistischen Marktwert entwickeln soll.
Sittenwidrigkeit des Kaufpreises
Doch was passiert, wenn dies nicht der Fall ist, weil man eine sogenannte „Schrottimmobilie“ erworben hat? Wenn man Anhaltspunkte oder sogar Beweise dafür hat, kann man Ansprüche gegen den Verkäufer durchsetzen, weil dieser einem nicht das verkauft hat, was vereinbart war und das Objekt auch seinen Preis angesichts der tatsächlichen Marktentwicklung nicht wert ist.
Hier stellen sich dann natürlich die Fragen, ob man überhaupt an diesem Geschäft festhalten will und eine Anfechtung wegen sittenwidrig überhöhtem Kaufpreis möglich ist, oder ob man die Immobilie behalten möchte, jedoch wegen des zu hohen Kaufpreises eine Minderung des Kaufpreises, also eine Teilrückzahlung des Kaufpreises durchsetzen will. Hier gibt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) bereits seit Jahren Leitlinien vor.
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist beispielsweise dann sittenwidrig wenn es sich um ein sogenanntes „wucherähnliche Rechtsgeschäft“ handelt. Dies wird als solches definiert, wenn ein „auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung“ zwischen dem tatsächlichen Wert der Immobilie (der notfalls durch ein Gutachten geklärt werden muss) und dem von dem Verkäufer festgelegten Kaufpreis besteht und mindestens ein weiterer Gesichtspunkt dazukommt, der den Kaufvertrag bei gesamter Betrachtung als sittenwidrig erscheinen lässt.
Ein solcher Gesichtspunkt ist oft die rabiate Haltung des Begünstigten, hier also des Verkäufers, der den Käufer „über den Tisch ziehen“ möchte. Von so einer „verwerflichen Gesinnung“ geht die Rechtsprechung immer dann aus, wenn das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob ist. Der BGH nimmt in seiner Rechtsprechung die Position ein, dass in der Regel bei einer Verkehrswertüberschreitung von 90% ein solches Missverhältnis vorliegt. Aber diese Grenze ist nicht starr. Es muss hier immer auch immer im konkreten Einzelfall geklärt werden, ob dem Verkäufer hier eine so genannte „verwerfliche Gesinnung“, also eine Kenntnis bzw. Schädigungsabsicht des Käufers vorzuwerfen ist oder er beispielsweise auf ein (ggf. falsches) Wertgutachten vertrauen durfte.
Haftung des Beraters/Finanzierungsvermittlers
Auch kommen Ansprüche gegen Berater in Betracht, die unzutreffende Angaben über die monatliche wirtschaftliche Gesamtbelastung oder die Steuererleichterung gemacht haben. Nicht selten gibt es auch Ansprüche gegen Berater, weil diese im Rahmen der Finanzierungsvermittlung ungenaue oder gar vorsätzlich falsche Angaben gegenüber der Bank gemacht haben.
Doch es kann vorkommen, dass die Berater und/oder Finanzierungsvermittler zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme leider insolvent, unbekannt verzogen oder einfach nicht liquide. Da in bestimmten Fällen, beispielsweise wenn der Berater im Auftrag oder mit Wissen des Verkäufers tätig war, eine falsche Beratung auch dem Verkäufer oder der Verkäuferfirma zugerechnet werden kann, sollte auch hier eine Inanspruchnahme geprüft werden. Es kann die Möglichkeit von Teilvergleichen oder Zahlungsvereinbarungen geben, diese sollten anwaltlich begleitet und ggf. auch durchgesetzt werden.
Die Bank – Abstimmung oder Haftung?
Für den Käufer einer Immobilie bzw. fremdvermieteten Eigentumswohnung stellen sich dann folgende Fragen: Kann ich die finanzierende Bank, die sich ja im Rahmen der Kreditgewährung die Immobilie als Beleihungsobjekt für sich geprüft hat, in Anspruch nehmen? Muss man sein Darlehen bei der Bank in voller Höhe zurückzahlen, wenn der gezahlte und finanzierte Kaufpreis erheblich vom objektiven Verkehrswert abweicht?
Zunächst ist einmal festzuhalten, dass die Bank nicht der Verkäufer der Immobilie ist und mit dem eigentlichen Verkauf und einer etwaig vorangegangenen Kapitalanlageberatung somit zunächst einmal nicht viel zu tun gehabt haben dürfte. Der Darlehensvertrag mit der Bank ist vom Kaufvertrag zu unterscheiden und rechtlich betrachtet ein zweiter, völlig unabhängiger Vertrag. Wie Sie ihr Geld aus dem Darlehen verwenden, ist grundsätzlich ja Ihnen überlassen. Folgerichtig lässt die Rechtsprechung daher die finanzierende Bank nicht in jedem Fall der Finanzierung von einer überteuerten Immobilie haften.
Wenn die Bank bezüglich des Kaufes gegenüber dem Käufer jedoch eine Aufklärungspflicht hat und diese verletzt, haftet die Bank aber auch gegenüber dem Käufer. Dies bestätigt auch die Rechtsprechung in Deutschland. So hat eine Bank in den Fällen, wo eine Aufklärungspflicht und wenn sie diese verletzt, haftet sie dafür. Dies beispielsweise, wenn die Bank im Rahmen der Finanzierungsprüfung bei der internen Beleihungswertermittlung den stark überhöhten und vom realistischen Marktwert abweichenden Kaufpreis erkennt, einen relevanten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer hat oder institutionalisiert mit der Verkäuferseite zusammenarbeitet. Dies kann der Fall sein, wenn eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen ihnen besteht und der Verkäufer seine Käufer desselben Objekts wiederholt an die gleiche Bank vermittelt oder der Verkäuferseite Anträge und Unterlagen der Bank zur Vorlage beim Käufer überlassen werden.
Aufgeben ist keine Option!
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht der Rechtsanwaltskanzlei AdvoAdvice aus Berlin sagt deshalb: „Jeder Fall ist anders und muss individuell sorgfältig geprüft werden. Für Käufer einer überteuerten Immobilie ist es also noch lange kein Grund, wegen einem vermeintlich „stärkeren“ oder finanzkräftigeren Gegner sofort aufzugeben.
Wenn man sich mangels Rat oder Perspektive in das vermeintlich selbst gewählte Schicksal fügt, hat dies nur die Folge, dass das eigene bzw. familiäre Leben wahrscheinlich über Jahre hinweg durch die nicht gewollte und in vielen Fällen auch tatsächlich nicht langfristig tragbare wirtschaftliche Belastung stark beeinträchtigt oder im schlimmsten Fall gar fortzuführen ist.
Vielmehr sollten die Käufer anwaltlich prüfen, ob aufgrund einer Aufklärungspflichtverletzung Ansprüche gegen die finanzierende Bank bestehen, um so zumindest einen Teil des Geldes wiederzubekommen.“
Dabei ist nicht immer ein Gerichtsverfahren nötig. „Häufig kann ein sinnvolles und geplantes Vorgehen ein Gerichtsverfahren unnötig machen. Die Gegenseite ist meistens nicht an einem langjährigen und teuren Verfahren interessiert, sondern wollen Problemfälle aus Ihren Bilanzen und Abschreibungen heraushalten.”, sagt Rechtsanwalt Klevenhagen.
Das Team von Rechtsanwalt Klevenhagen hat bereits einer Vielzahl von Mandanten helfen können, erfolgreiche außergerichtliche Einigungen mit Banken zu erzielen und viele Gerichtsprozesse in den letzten Jahren erfolgreich zu gestalten.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und geben Ihnen gerne eine kostenfreie, verständliche und für Sie nachvollziehbare Ersteinschätzung damit Sie wissen, wo Sie rechtlich stehen. Dann können wir gemeinsam entscheiden, ob und wie eine anwaltliche Begleitung erfolgversprechend und vor allem für Sie wirtschaftlich sinnvoll wäre.
