Nach dem Gesetz steht einem Makler die Maklergebühr nur in einem einzigen Fall zu: Wenn die Tätigkeit des Maklers auch zum Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags geführt hat.
Für den Käufer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung ist die Kaufentscheidung meistens eine lebensverändernde Entscheidung, die er wohlüberlegt trifft. Dazu schaut sich der Käufer in der Regel mehrere Häuser oder Eigentumswohnungen an und spricht viel und oft mit den verschiedenen Maklern. Wenn er sich dann für den Kauf entscheidet, dann aber regelmäßig bei nur einem der Makler. Die Makler wenden für potenzielle Käufer viele Arbeitsstunden auf und haben viel Arbeit mit ihnen. Der Abschluss eines Kaufvertrages – und damit ihre Provision – ist jedoch oft ungewiss. Kommt der Vertrag dann nicht zustande, steht dem Makler nämlich keine Gebühr zu, egal, wie zeitintensiv die Verkaufsvorbereitung war.
Um etwas mehr Verbindlichkeit zu erzeugen, arbeiten Makler deshalb immer häufiger mit sogenannten „Reservierungsvereinbarungen“. Dies geschieht auch insbesondere in den urbanen Premium-Lagen, bei denen insbesondere aufwändig sanierte oder neu errichtete Immobilien angeboten werden und die Nachfrage in- und ausländischer Interessenten sehr hoch ist.
Eine Reservierungsvereinbarung hat für den potenziellen Käufer den Vorteil, dass sich der Makler verpflichtet, die Immobilie für einen gewissen Zeitraum keinem weiteren Interessenten anzubieten. Im Gegenzug zahlt der potenzielle Käufer bereits einen Teil der Maklercourtage. Im Fall des Kaufes wird die Maklercourtage um den bereits gezahlten Betrag reduziert. Entscheidet sich der potenzielle Käufer aber gegen den Kauf, bekommt er den geleisteten Betrag hingegen in der Regel nicht zurück.
# Reservierungsvereinbarungen sind häufig unwirksam
Dabei gibt es eine Vielzahl an Gründen, warum die Vereinbarungen unwirksam sein könne
Bauträger oder Makler versuchen durch den Abschluss solcher Reservierungsvereinbarungen zum einen Druck auf den Käufer auszuüben und zum anderen eine Gebühr für ihre geleisteten Dienste zu bekommen – welche ihnen aber im rechtlichen Sinne oft nicht zusteht.
Die Rechtsprechung ist in diesem Bereich zwar weiterhin unübersichtlich, aber durch die höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) bildet sich langsam heraus, dass solche Reservierungsvereinbarungen oft unwirksam sind. Dann hat in einem solchen Fall der Käufer das Recht, sich von dieser Vereinbarung zu lösen, eine Zahlung der Gebühr zu verweigern und sogar seine bereits gezahlte Gebühr zurückzuverlangen.
Die Reservierungsvereinbarungen sind vom Makler bereits oft vorformuliert und nicht das Ergebnis eines freien Aushandelns. Damit handelt es sich bei solchen Verträgen juristisch gesehen um „Allgemeine Geschäftsbedingungen“. Diese unterliegen einer besonderen, verbraucherschützenden gesetzlichen Kontrolle.
Oft stellt sich eine solche Vereinbarung vielmehr nur als Versuch des Maklers heraus, sich eine Vergütung zu sichern, auch wenn ein Kaufvertrag über die angebotene Immobilie letztendlich gar nicht zustande kommt.
Die Einnahme der Reservierungsgebühr ist danach in jedem Fall unwirksam, wenn der potenzielle Käufer keinen nennenswerten Vorteil als Gegenleistung erhält. Die Reservierung ist oft kein solcher Vorteil, weil der Makler oft selbst keinen Einfluss darauf hat, ob das Haus nicht doch einem anderen Interessenten oder gar nicht mehr verkauft wird. Denn immerhin bestimmt meist noch der Hauseigentümer – und somit der Verkäufer – darüber, was mit seinem Haus geschieht.
Ist der Hauseigentümer also nicht an diese Vereinbarung zwischen Makler und Interessent gebunden, ist die Reservierungsvereinbarung für den Kaufinteressenten wertlos und damit unwirksam.
# Es kommt auf den Einzelfall an
Auch besteht oft noch das Hindernis, dass Reservierungsvereinbarungen in vielen Fällen notariell beurkundet werden müssen. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn die Reservierungsvereinbarung den Interessenten bereits so stark bezüglich des Kaufs bindet, dass die Vereinbarung dem Abschluss eines Kaufvertrags gleich steht.
Eine solche Vereinbarung ist zudem dann sittenwidrig und unwirksam, wenn die zu zahlenden Gebühr so hoch ist, dass sie indirekt Druck auf den Interessenten ausübt, diese bereits gezahlte Gebühr nicht verfallen zu lassen.
Unabhängig davon, dass die Vereinbarungen den Kaufinteressenten benachteiligen können, können Reservierungsvereinbarungen bereits auch deshalb unwirksam sein, weil der Makler mit einer solchen Vereinbarung seine Pflicht gegenüber dem Verkäufer zur (Weiter-)Suche nach dem bestmöglichen Käufer verletzt.
Eine Reservierungsvereinbarung ist daher nur in ganz wenigen Ausnahmefällen wirksam: Beispielsweise wenn der Makler einen exklusiven Alleinauftrag vom Verkäufer erteilt bekommen hat und zudem müsste der Verkäufer im Vorfeld mit der Reservierungsvereinbarung und dem späteren Verkauf an gerade diesen Interessenten einverstanden gewesen sein.
# Die Reservierungsvereinbarung in der anwaltlichen Praxis
Rechtsanwalt Kim Oliver Klevenhagen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Gründungspartner der unter anderem auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte in Berlin kennt die Problematik der Reservierungsvereinbarungen aus seiner täglichen Praxis:
„Die Frage der Wirksamkeit einer Reservierungsvereinbarung ist gerade in Zeiten der Niedrigzinspolitik der EZB eine sich häufende Problemstellung beim Immobilienkauf. Und dieser kann aus vielerlei Gründen manchmal nicht zum Abschluss gebracht werden, so dass sich für unsere Mandanten die Frage stellt, ob die gezahlte erhebliche Reservierungsgebühr, die häufig einen an den Kaufpreis gekoppelten Prozentsatz umfasst, zurückgefordert werden kann. Hier haben sich zwischenzeitlich interessante Ansatzpunkte aus der Rechtsprechung ergeben, die dabei hilfreich sein können.“
„Wegen der Vielzahl der auf dem Markt befindlichen Formulierungen und Einzelfallbedingungen verbietet sich jedoch eine schematische, einheitliche rechtliche Bewertung. Es kommt dabei, wie immer auf den konkreten Einzelfall an, der sorgfältig geprüft werden sollte. Nicht immer ist ein Gerichtsverfahren zur Klärung nötig. Häufig führen auch sorgfältige Verhandlungen zum Ziel.“, sagt Rechtsanwalt Klevenhagen, der sich mit seinem Team bei AdvoAdvice um die steigende Anzahl solcher Anfragen kümmert.
Zusammenfassend sagt Fachanwalt Klevenhagen: „Reservierungsvereinbarungen führen nur in Einzelfällen zu einem durchsetzbaren Zahlungsanspruch des Maklers oder Bauträgers. Sie können aus einer Vielzahl von Gründen unwirksam sein. In einem solchen Fall steht dem Kaufinteressenten seine an den Makler oder Bauträger gezahlte Gebühr wieder zu. Dies muss aber im Einzelfall geprüft werden.“
Kaufinteressenten einer Immobilie, die eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet haben, sollten sich deshalb an einen spezialisierten Rechtsanwalt ihres Vertrauens wenden, um zu klären, ob eine bereits gezahlte Reservierungsgebühr zurückerstattet werden muss oder zu Recht einbehalten werden darf.
